Un emprunt indivis se définit comme un emprunt contracté auprès d'un seul et unique prêteur, typiquement un établissement financier. Ce type de financement engage l'emprunteur à respecter deux obligations fondamentales : le remboursement progressif du capital emprunté, appelé amortissement, et le paiement des intérêts, qui constituent la rémunération du prêteur pour la mise à disposition des fonds.
L'annuité, ou échéance périodique, est la somme de l'amortissement du capital et des intérêts courus. Bien que son nom suggère une périodicité annuelle, ce versement peut être ajusté selon des fréquences plus courtes, telles que des mensualités, trimestrialités ou semestrialités. Cette note de synthèse a pour objectif d'analyser la structure du coût d'un emprunt indivis, de détailler les principales méthodes de remboursement et d'illustrer leurs applications pratiques à travers des calculs financiers concrets.
L'évaluation d'un emprunt indivis exige une déconstruction rigoureuse de son coût total. Se focaliser sur le taux nominal occulte des charges significatives qui impactent la rentabilité réelle du financement et le coût global du capital. Sa composition est multi-factorielle et doit être analysée en détail.
Les composantes principales du coût d'un emprunt indivis sont les suivantes :
Le taux d'intérêt est systématiquement exprimé sur une base annuelle. En France, pour les emprunts immobiliers et les financements destinés aux professionnels, la loi impose l'utilisation du taux proportionnel, qui est donc la méthode de calcul majoritairement proposée par les établissements bancaires.
Cette obligation de transparence matérialisée par le plan de remboursement permet à l'emprunteur d'analyser et de comparer les différentes structures de décaissement possibles.
Le plan de remboursement est le principal levier d'alignement entre la structure d'une dette et la dynamique financière de l'emprunteur. Les trois méthodes canoniques — in fine, amortissements constants et annuités constantes — offrent des profils de décaissement distincts, chacun répondant à une stratégie de trésorerie spécifique.
Le principe de cette méthode est simple : le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance finale du prêt. Pendant toute la durée du contrat, l'emprunteur ne paie que les intérêts, calculés sur la totalité du capital initial. Cette approche maintient un endettement constant jusqu'au dernier jour.
Exemple : Entreprise Jacquet (Emprunt de 200 000 € sur 4 ans à 10%)
| Années | Capital dû début période | Amortissement | Intérêts | Annuité | Capital dû fin de période |
|---|---|---|---|---|---|
| N | 200 000 | 0 | 20 000 | 20 000 | 200 000 |
| N+1 | 200 000 | 0 | 20 000 | 20 000 | 200 000 |
| N+2 | 200 000 | 0 | 20 000 | 20 000 | 200 000 |
| N+3 | 200 000 | 200 000 | 20 000 | 220 000 | 0 |